5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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