近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(z吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗hì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(l吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗ì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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